Cadre de vie : Urbanisme maîtrisé, habitat adapté, cadre de vie préservé : les clés du bien-vivre aubagnais
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Face à ce diagnostic inquiétant, l’objectif poursuivi par Gérard Gazay, maire d’Aubagne, fut d’accueillir les nouvelles populations, de développer une offre diversifiée de logements prenant en compte l’évolution des modes de vie, de relancer les parcours résidentiels, de lutter contre l’exclusion, et enfin de promouvoir le vivre-ensemble.
Le contrat de ville 2015-2020 s’appuyant sur le PLH et sur le Schéma de cohérence territorial (SCoT) prévoyait une série de mesures favorisant un urbanisme alliant développement économique, économie d’espace, efficacité des transports, cohésion sociale et excellence environnementale. Concrètement, la ville d’Aubagne s’est attachée notamment à promouvoir la diversification de logements, à rénover les immeubles existants et à intégrer l’évolution urbaine de l’ouest dans la ville.
Yoann Léandre, adjoint délégué à l’Urbanisme, précise les contours de cette politique municipale : « En 2014, nous avons souhaité lancer une nouvelle dynamique reposant sur la mise en place d’un parcours résidentiel, seul processus offrant aux Aubagnais des possibilités de changement de logement plus importantes suivant leur âge, la composition de la structure familiale, leur revenu. Le développement de ce parcours résidentiel s’est poursuivi depuis 2020, avec une offre de logements variée répondant aux attentes de chacun (étudiants, couples, familles, seniors…) en concertation permanente avec la population. »
Lexique
Afin de maîtriser son développement, la Ville dispose de plusieurs outils qui donnent le cap et la traduction opérationnelle de ses orientations :
– le SCoT (schéma de cohérence territoriale) : c’est le document d’urbanisme qui détermine l’organisation spatiale et les grandes orientations de développement d’un territoire.
– le PLH (programme local de l’habitat) : c’est le document stratégique d’orientation, de programmation, de mise en œuvre et de suivi de la politique de l’habitat à l’échelle intercommunale.
– le PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) : c’est le document d’urbanisme intercommunal qui détermine les conditions d’aménagement et d’utilisation des sols.
Quels enjeux pour un urbanisme maîtrisé ?
Deux analyses vont orienter la nouvelle politique d’urbanisme et d’habitat des élus aubagnais. D’une part la notion de parcours résidentiel, processus guidé par le parcours de vie d’une personne ou d’un ménage faisant évoluer tout au long de la vie son habitat en déménageant pour répondre à ses besoins, et en changeant de type et de taille de logement, de localisation résidentielle et/ou de statut d’occupation. Et, d’autre part, le taux de rotation locative relevant les départs et les arrivées des occupants au sein d’un immeuble ou d’un ensemble de propriété, ce qui représente un indicateur clé de la stabilité d’un parc immobilier.
Thierry Moallic, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du département des Bouches-du-Rhône, nous partage son analyse : « La tension exacerbée dans le parc locatif a pour corolaire le mal-logement. De plus en plus de ménages sont piégés dans des logements inadaptés à leurs besoins, bloqués par la saturation du parc social et le coût trop élevé de l’accession à la propriété. »
D’autres contraintes significatives se sont imposées à l’équipe municipale dans l’élaboration du Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) entré en vigueur en 2023. L’ère de la sobriété foncière incarnée par le ZAN (zéro artificialisation nette) invite toute collectivité à maîtriser l’étalement urbain et de protéger les sols vivants, y compris dans les espaces déjà urbanisés. Le réchauffement climatique, quant à lui, met au défi la Ville d’Aubagne de construire différemment à l’aide de matériaux vertueux, plus respectueux des habitants et de leur environnement. L’urbanisme participe à ce changement de paradigme avec la fin de l’urbanisation extensive, en densifiant le bâti tout en intensifiant les usages avec la mixité fonctionnelle. Les défis sont nombreux : développement des équipements publics, lutte contre l’étalement urbain et l’imperméabilisation des sols, maintien de la qualité de vie.
La ville d’Aubagne s’est donc engagée dans une politique d’urbanisme maîtrisée tout en respectant les contraintes de son territoire.
Lexique
– OAP (Orientation d’aménagement et de programmation) : au sein du PLUi, les OAP expriment de manière qualitative les ambitions et la stratégie de la collectivité en termes d’aménagement.
– ZAN (Zéro artificialisation nette) : les objectifs ZAN visent une absence de toute artificialisation nette des sols à compter de 2050.
– Loi DALO (Droit au logement opposable) : l’objectif principal de cette loi du 5 mars 2007) est de garantir le droit à un logement à toute personne qui, résidant en France de façon stable et régulière, n’est pas en mesure d’accéder à un logement décent ou de s’y maintenir.
Un parcours résidentiel adapté, pierre angulaire de la politique de logement
La responsabilité de l’équipe municipale est d’offrir à tous les habitants la possibilité d’un logement abordable. Pour ce faire, la ville a actionné plusieurs leviers dans deux directions pour réaliser les projets suivants.
Rénovation du parc ancien
- certains logements mieux isolés et sécurisés notamment ceux de la résidence du Charrel ainsi que les tours de Logirem à la Tourtelle,
- permis de louer sur le parc existant mis en place depuis juillet 2023, applicable sur le périmètre du centre-ville ancien, il impose aux propriétaires une visite d’opérateur pour contrôler l’état des appartements avant chaque relocation. 543 logements ont été identifiés, 139 ont déjà été visités. Ce périmètre sera agrandi en 2025.
Cet outil s’inscrit dans une politique de rénovation de l’habitat ancien s’appuyant sur une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH). La Ville s’est engagée ans la lutte contre l’habitat indigne, concrétisée par la signature d’une convention sur la période 2022/2028. Le Service Habitat intervient sur le parc social aux côtés de la Préfecture et des bailleurs sociaux. Les habitants peuvent signaler directement une problématique grâce à la plateforme « Signal Logement ». Les résultats sont sensibles, grâce à des comités techniques de suivi et une bonne coordination entre les partenaires.
Construction neuve
- construction de logements à dimension sociale ou avec des montages spécifiques comme le bail réel et solidaire (BRS) facilitant l’accès à la propriété au plus grand nombre, tels que le programme Via Nova chemin de la Sabatière inauguré en novembre 2021 proposant 35 logements en BRS avec des prix inférieurs de 15 à 30% aux tarifs habituels, la nouvelle résidence étudiante située boulevard Emile Combes comprenant 59 logements à proximité des établissements d’enseignement supérieur, ou encore les 106 logements en cours de construction dans le quartier des Passons, dont 11 sont financés en prêt locatif aidé d’intégration et 33 à loyers intermédiaires.
- nouveau PLH adopté en 2023, une feuille de route de 113 logements par an a été validée, soit deux fois moins que nos prédécesseurs, témoignant ainsi d’une construction raisonnée.
Interrogé sur la politique de logement de la ville d’Aubagne, François-Xavier Guis, Président de la FNAIM Aix-Marseille Provence, nous confie : « Malgré la loi Climat résilience relative à l’artificialisation des sols, Aubagne mène une politique d’urbanisme remarquée par une maîtrise des autorisations administratives de construction et la redynamisation du centre-ville ancien facilitant l’accès à des logements utiles aux familles à proximité des commerces. Cette politique de rénovation de l’ancien permet de ne pas laisser des logements qui se paupérisent à l’abandon et de rendre le parcours résidentiel plus fluide. »
Le parcours résidentiel proposé par la ville d’Aubagne semble correspondre à la typologie de ses habitants au moyen d’un centre-ville attractif et accessible : priorité donnée aux mobilités douces et à la mixité des usages à l’aide de services et commerces de proximité. Un équilibre est ainsi trouvé entre secteurs urbains et espaces verts consacrés à la biodiversité. A ce titre, depuis la mise en place du PLUi de 2023, 3891 hectares sont désormais non constructibles, ce qui représente plus de 70% du territoire, contre 60% auparavant.
Lexique
– BRS (Bail réel solidaire) : c’est un bail de longue durée permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bâti, et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes qui occuperont le logement à titre de résidence principale.
– OPAH (Opération programmée pour l’amélioration de l’habitat) : c’est un dispositif mobilisé pour améliorer l’habitat (notamment locatif social) et le cadre de vie de cet habitat (services de proximité).
– Signal Logement : c’est une plateforme qui permet à tout habitant de signaler en quelques clics les logements non décents.
Un habitat à taille humaine pour une ville où il fait bon vivre
Franck-Clément Chamla, conseiller municipal délégué à l’Habitat, souligne que : « Le PLUi est encore jeune : les premiers permis de construire instruits viennent d’être délivrés et les projets vont sortir de terre. Et avec l’impulsion de l’équipe municipale, nous construisons désormais différemment à Aubagne et les premiers résultats commencent à être visibles. Les promoteurs produisent aujourd’hui des bâtiments exemplaires sur le plan environnemental, répondant au label HQE (haute qualité environnementale), équipés de locaux pour les 2 roues, de prises électriques dans les garages, notamment pour les vélos, pour permettre la mise en œuvre des mobilités douces. »
Le principal pilier sur lequel s’appuie ce PLUi est la loi Climat et Résilience qui redéfinit le cadre de l’urbanisme durable. Parmi les nombreuses innovations qu’elle propose, cette loi encourage l’intégration de la nature en ville, notamment par la végétalisation des toitures et la création d’espaces verts. Le projet du Parc de l’Huveaune, la renaturation des berges du Fauge sont des exemples inspirants de la prise en compte des enjeux écologiques et de biodiversité. Celui du Val’tram se montre à la hauteur des changements structurels nécessaires dans les services publics, l’urbanisme et les déplacements.
Cette ambition portée par la Ville et ses partenaires institutionnels se double d’un accompagnement constant proposé aux Aubagnais à chaque étape de son parcours résidentiel par les services de la Ville, auxquels il faut maintenant ajouter la Maison Métropolitaine de l’Habitat. Cette structure vise à renforcer l’accompagnement de proximité des habitants sur toutes les thématiques liées au logement et à l’habitat. Conçue comme un véritable guichet unique où les habitants pourront trouver des solutions adaptées à leurs besoins en matière de logement, elle propose aussi des conseils avec des partenaires spécialisés tels que l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL 13), Faconéo immobilier, Action Logement…
Ce service de proximité accessible à tous s’adresse aux propriétaires souhaitant entreprendre des travaux de rénovation ou louer leur bien, aux locataires souhaitant connaître leurs droits et devoirs, aux ménages souhaitant être accompagnés dans l’acquisition d’un logement ou la demande d’un logement social.